Когда выгоднее заложить дом, чем продавать его

Продажа дома далеко не всегда является лучшим решением при нехватке денег. Если недвижимость обладает высокой рыночной стоимостью, а финансовые трудности носят временный характер, кредит под залог дома может оказаться более выгодным вариантом. Он позволяет получить крупную сумму, сохранить право собственности и продолжать пользоваться недвижимостью. Особенно актуален такой инструмент для предпринимателей, инвесторов и владельцев загородной недвижимости, которым требуется финансирование без продажи ценного актива.

Почему многие собственники сначала думают о продаже

Когда срочно нужны деньги, продажа недвижимости кажется самым очевидным решением.

На первый взгляд преимущества очевидны: можно получить крупную сумму, отсутствуют кредитные обязательства и не нужно выплачивать проценты.

Однако на практике продажа дома часто сопровождается существенными недостатками:

• поиск покупателя может занять несколько месяцев;
• приходится соглашаться на скидку для быстрой сделки;
• после продажи недвижимость теряется навсегда;
• повторная покупка аналогичного дома в будущем может обойтись значительно дороже.

Поэтому перед продажей стоит оценить альтернативные варианты финансирования.

В каких ситуациях залог дома выгоднее продажи

Одна из самых распространенных ситуаций, когда необходимы деньги на развитие бизнеса. У предпринимателя может быть частный дом, загородный коттедж или дача с земельным участком.

При этом бизнесу требуется финансирование:

• для закупки товара;
• расширения производства;
• открытия нового направления;
• участия в крупных контрактах.

Продажа недвижимости лишает собственника ценного актива, тогда как кредит под залог недвижимости позволяет использовать имущество как инструмент привлечения капитала.

Также залог дома выгоднее, если финансовые трудности носят временный характер. Например, из-за кассового разрыва, задержки оплаты по контрактам или непредвиденных расходов. В этом случае продажа дома может оказаться слишком радикальным решением.

После восстановления финансового положения кредит можно погасить досрочно, сохранив недвижимость в собственности.

Не стоит продавать дом, если он имеет высокий потенциал роста стоимости. Во многих регионах России стоимость загородной недвижимости продолжает расти. Особенно это касается объектов рядом с крупными городами, в популярных коттеджных поселках и в районах с развивающейся инфраструктурой.

Продажа такого объекта сегодня может привести к потере будущей прибыли от роста его стоимости.

Если не хочется менять место проживания, то залог станет оптимальным вариантом. Для многих семей дом является не просто активом, а постоянным местом жительства. Продажа недвижимости может привести к необходимости искать новое жилье, переезжать, менять школу детям и привычный образ жизни.

Какие дома подходят для залога

Банки и инвесторы чаще всего рассматривают:

• жилые дома с зарегистрированным правом собственности;
• коттеджи;
• таунхаусы;
• загородные дома;
• дачи с капитальными строениями.

Большое значение имеют:

• техническое состояние;
• местоположение;
• наличие коммуникаций;
• юридическая чистота объекта.

Пример расчета №1

Продажа дома

• Рыночная стоимость дома: 15 млн ₽
• Для срочной продажи собственнику пришлось бы предоставить скидку около 15%.
• Фактическая цена сделки: 12,75 млн ₽
• Потеря стоимости: 2,25 млн ₽

Кредит под залог дома

• Стоимость дома: 15 млн ₽
• Сумма кредита: 7 млн ₽
• Ставка: 24,5% годовых
• Срок: 15 лет
• Ежемесячный платеж: около 148 000 ₽

Клиент получает необходимое финансирование и сохраняет объект стоимостью 15 млн ₽ в собственности.

Когда продажа все-таки может быть выгоднее

Существуют ситуации, когда продажа действительно является более разумным решением.

Например:

• отсутствует возможность обслуживать кредит;
• дом не используется владельцем;
• недвижимость требует крупных вложений;
• собственник планирует переезд в другой регион;
• стоимость содержания объекта слишком высока.

В таких случаях продажа может помочь улучшить финансовое положение без возникновения новых обязательств.

Кредит под залог дома для рефинансирования долгов

Иногда дом используется для консолидации существующих обязательств. Например, у заемщика имеются потребительские кредиты, кредитные карты или микрозаймы.

Объединение долгов через залог недвижимости позволяет:

• снизить ежемесячную нагрузку;
• увеличить срок выплат;
• избежать просрочек.

Пример расчета №2

• У клиента 4 кредита и 3 микрозайма.
• Общий ежемесячный платеж: 260 000 ₽
• Стоимость дома: 18 млн ₽

После оформления кредита под залог дома:

• сумма кредита – 8 млн ₽;
• ставка – 24,5%;
• срок – 20 лет.

Новый платеж: около 161 000 ₽

Экономия: почти 100 000 ₽ ежемесячно.

Клиент сохранил дом и стабилизировал финансовую ситуацию.

Что важно учитывать перед оформлением залога

Перед принятием решения необходимо оценить:

• размер будущих платежей;
• уровень дохода;
• рыночную стоимость недвижимости;
• наличие других долгов;
• цель получения средств.

Также рекомендуется заранее проверить документы на дом и земельный участок.

Когда залог дома особенно выгоден

Кредит под залог дома чаще всего оправдан, если:

• деньги нужны быстро;
• продажа приведет к потере ценного актива;
• финансовые сложности временные;
• требуется финансирование бизнеса;
• планируется крупная покупка или инвестиция;
• необходимо рефинансировать существующие долги.

В таких ситуациях недвижимость становится финансовым инструментом, а не объектом для срочной продажи.